BREEAM-NL 2014 - Case Study

Nieuwe huisvesting Goede Doelen Loterijen

Het project betreft de duurzame renovatie en uitbreiding van het vrijstaande pand aan de Prinses Irenestraat 31–33 te Amsterdam. Het bestaande gebouw is in 1972 ontworpen door architect De Vlaming, Salm en Fennis. Het was jarenlang in gebruik als kantoor van de firma Winterthur Verzekeringen, maar inmiddels staat het pand al zo’n 10 jaar leeg. Eind 2013 is het aangekocht door de Goede Doelen Loterijen. Het huidige gebouw heeft een oppervlak van circa 8.000 m2 brutovloeroppervlak (bvo). Het nieuwe ontwerp van Benthem Crouwel voorziet in 15.290 m2 bvo, inclusief parkeergarage. Het nieuwe ontwerp wordt binnen de bestaande footprint van het gebouw gerealiseerd. De uitbreidingen vinden plaats op het dak en onder de grond (parkeergarage).

Stappen die genomen zullen worden tijdens het bouwproces om de impact op het milieu te reduceren

  • Bouwplaats wordt milieubewust ingericht met zo min mogelijk overlast voor de omgeving. Dit wordt onafhankelijke getoetst door “Bewuste Bouwers”.
  • De aannemer en de afvalverwerker werken volgens een gecertificeerd Milieumanagementsysteem ISO 14001.
  • Scheiden van bouw- en sloopafval in tenminste 6 fracties en met tenminste 80% recycling van grondstoffen.
  • 100% duurzaam geproduceerd hout (FSC) voor toepassingen op de bouwplaats.
  • Bewust omgaan met gas/water/licht tijdens de bouwfase, door de meterstanden te registreren en hiermee (bij) te sturen.
  • Meer dan 80% van de materialen gebruikt in het definitieve gebouw hebben een onderbouwde herkomst.
  • Verantwoord slopen en aan te tonen met een BREEAM-NL Sloop en Demontage certificaat Excellent
  • Beton uit de sloop wordt hergebruikt in nieuw beton Prefabricage waar mogelijk, waardoor minder afval en minder overlast voor de omgeving

Vooruitstrevende/gerealiseerde duurzame maatregelen op sociaal of economisch gebied

  • Er is bewust gekozen voor de aankoop van een verlaten kantoorgebouw. Het pand stond al 5 jaar leeg.
  • Popup restaurant BAUT Zuidas vestigde zich voor een paar maanden in het leegstaande pand
  • Het gebouw krijgt nadrukkelijk ook een publieke functie met o.a:
    - een restaurant op sociaal-maatschappelijke en duurzame grondslag
    - wisselende informatie en exposities van goededoelenprojecten
    - gedeeld gebruik van auditorium voor o.a. buurtbewoners, leerlingen van naburige school

Ambities en planvorming

De Goede Doelen Loterijen –Nationale Postcode Loterij, BankGiro Loterij en VriendenLoterij- gaat het kantoorpand aan Prinses Irenestraat 31-33 in Amsterdam renoveren en uitbreiden. Sinds 2008 staat het pand leeg, op antikraak bewoners na die sinds de leegstand in het pand wonen. De Goede Doelen Loterijen zijn sinds de oprichting gevestigd in een aantal panden in de Van Eeghenstraat te Amsterdam. Inmiddels telt de organisatie bijna 600 medewerkers en wordt de huisvesting in de Van Eeghenstraat te krap. Bij de zoektocht naar een nieuwe werkplek waren de belangrijkste criteria dat het een leegstaand kantoorpand zou zijn, binnen de ring van Amsterdam én op loopafstand van een treinstation. En natuurlijk moest het pand de voltallige organisatie kunnen huisvesten, waardoor er voor het eerst sinds de oprichting samengewerkt kan worden in één gebouw.

Het pand ligt tussen de ‘bewoonde buurt’ aan de noordkant en de kantoren aan de zuidkant én naast de ingang van het Beatrixpark. Het gebouw zal ‘vernieuwbouwd’ worden, waarbij de structuur van het bestaande pand zoveel mogelijk behouden zal blijven. Deze vernieuwing omvat globaal:
- het duurzaam renoveren en inrichten van het pand
- uitbreiding van de 2e etage plus een extra 3e verdieping
- het overkappen van het huidige parkeerterrein tot een atrium
- een ondergrondse parkeergarage
- een entree aan de Beethovenstraat met publieke functies

Technische oplossingen

Bladerdak

De meest in het oog springende ingreep in het ontwerp is het nieuwe dak. Dit wordt over het bestaande gebouw heen gemaakt, waarmee een extra verdieping en een overdekt voorplein gecreëerd worden en de huidige patio in een atrium verandert. Het nieuwe dak is van bovenaf zichtbaar voor de mensen in het WTC, en op ooghoogte voor de bewoners van de naastgelegen Prinses Irenebuurt.

Onder het dak is een plafond van zeven verschillende spiegelende panelen bedacht. De panelen worden kruiselings ingesneden en onder verschillende hoeken gevouwen, zodat ze op verschillende manieren daglicht doorlaten. Deze plafondbladeren zorgen voor een bijzonder, organisch licht- en schaduwspel op de wanden en vloeren.

Het dak vervult ook een belangrijke functie bij het streven naar een energieneutraal gebouw. Het nieuwe dak wordt voorzien van zonnepanelen, waarbij is gezocht naar een optimale open-dicht-verhouding van het dak (om enerzijds een zo hoog mogelijke energieopbrengst te halen, en anderzijds zoveel mogelijk daglichttoetreding in het gebouw te hebben).

Om kosten te besparen zijn de vormgeving en opbouw van het dak eenvoudig gehouden: een plat dak, onder afschot, met een constructie van stalen liggers en windverbanden waarop gelamineerde vurenhouten panelen (Cross laminated timber, CLT) liggen en een hoogwaardige, drukvaste isolatie.

Gevels

De gevels van het bestaande gebouw zijn afgewerkt met prefab grindbetonnen elementen. De elementen en achterliggende penanten zijn niet geïsoleerd. Besloten is om de gevel te vervangen door een houten vliesgevel. De gevel is voor 60% open en 40% gesloten, en wordt voorzien van drievoudige, zonwerende beglazing. De gesloten delen hebben een shadowbox van geëmailleerd glas met daar achter een hoogwaardig isolatiemateriaal. De delen die ten behoeve van (nacht)ventilatie te openen zijn, worden opgenomen in de gesloten geveldelen. Het driedubbele glas, de zeer goede isolatie van de dichte delen, en de optimalisering van glasoppervlakten in de gevel ten aanzien van daglicht en warmte- en koudeverlies dragen allemaal bij aan het minimaliseren van de energievraag.

Optoppingen

De nieuwbouwdelen op de derde verdiepingen (op bestaande dakvloer) worden afgewerkt met stalen persroosters in een standgroene kleur. Deze open gevelafwerking maakt enerzijds de aanzuiging en afblaas van ventilatielucht mogelijk, anderzijds verbergen zij de achterliggende techniek. Hier en daar zullen voor de gevels langs klimplanten groeien. Twee uitzonderingen op het geheel zijn de nieuwbouwdelen op de tweede verdieping, waar de daken in hoogte verspringen. In deze volumes worden het auditorium aan de noordzijde en de tv-studio aan de oostzijde opgenomen. Deze ruimtes worden volledig bekleed met duurzaam hout. Tussen alle nieuwe bouwdelen wordt de klimaatscheiding in glas uitgevoerd.

Landschap

Het dak op de bestaande bouw en het voorplein worden groen ingericht. De vloer van het dak van het bestaande gebouw, tussen de nieuwbouwdelen op de 2e en 3e verdieping, wordt zowel binnen als buiten afgewerkt met houten vlonders. In deze houten vloer worden evenals op het voorplein afgeronde vlakken ingericht met beplanting. Hierbij wordt gebruik gemaakt van inheemse planten en natuurlijke bloemenmengsels. In de gevels worden nestgelegenheden voor kleine vogels aangebracht.

Er wordt gebruik gemaakt van Permavoid, een kunststof element dat zorgt voor drainage van de tuinen. Het materiaal is drukvast en houdt het water langer vast, wat niet alleen goed is voor de bewatering van de planten maar ook het riool (tijdelijk) ontlast.

Constructies

Het huidige gebouw heeft een monoliet betonnen skelet, met een buitenschil van prefab betonnen buitenspouwbladen. Het gebouw is gefundeerd op zware grondbouw (vibro palen in de tweede zandlaag). De fundering is een in het werk gestorte betonnen vloer, op betonbalken met zware poeren onder de kolommen en wanden. De grond- en waterkerende kelder ligt half verdiept ten opzichte van het omliggende maaiveld. De in het werk gestorte vloeren, uitgevoerd als ‘paddenstoelvloer’, worden gedragen door betonnen kolommen en wanden.

De constructie van de parkeerkelder bestaat globaal uit in het werk gestorte betonvloeren die gedragen worden door betonwanden of door balkstroken op betonnen kolommen. De bestaande dakvloer wordt versterkt met een gewapende betonnen druklaag. Het vloerpeil wordt verhoogd door middel van een computervloer, zo ontstaat overal een gelijk vloerniveau en kunnen de installaties onder de vloer weggewerkt worden.

Op de 2e verdieping komen twee nieuwe bouwvolumes die de studio en het auditorium huisvesten. Deze twee bouwdelen kragen uit ten opzichte van de bestaande constructie van het gebouw, en worden gerealiseerd door stalen vakwerken met relatief lichte vloer- en wandconstructies, om de belastingen op de bestaande kolommen en funderingen niet te laten toenemen.

Materialen

Nieuw toegevoegde materialen zijn geselecteerd op lage milieubelasting, zoals duurzaam geproduceerd hout, natuursteen uit Frankrijk, beton met maximale toepassing van granulaat als grindvervanger. De gevelisolatie van de dakopbouwen bestaat uit het innovatieve Myco Foam, een natuurlijk isolatieproduct op basis van agrarisch afval en schimmels.

Energie

Energie-uitwisseling vindt enerzijds plaats door de open structuur van het gebouw, en anderzijds door de warmteterugwinning van het luchtbehandelingssysteem. Hier wordt warmte uit de afgezogen lucht uit het gebouw in de winter uitgewisseld met koude aangezogen buitenlucht. Ook wordt warmte- en koudeopslag (WKO) in de bodem toegepast.

Het verplaatsen van lucht door kanalen, en water door leidingen, vraagt respectievelijk ventilator- en pomp-energie. De kanalen, leidingen en apparaten zijn groter ontworpen dan normaal, waardoor de weerstand en daardoor ook het energieverbruik laag zijn.

Het gebouw en de installaties zijn voorzien van een hybride ventilatie systeem. Dit wil zeggen dat het gebouw mechanisch wordt geventileerd als dit beter is, en natuurlijk geventileerd wordt als dit kan. Als de buitentemperatuur hoger is dan circa 15°C en het niet regent, dan kan eenvoudig geventileerd worden door het raam open te zetten. Hiervoor dienen de automatisch te openen ramen hoog in de gevel, die buitenlucht kunnen toevoeren zonder dat men daar last van heeft. Tegelijkertijd zullen ramen in het atriumdak worden geopend zodat een luchtdoorstroming plaatsvindt. Bij temperaturen lager dan 15 °C is de buitenlucht te koud en zal men natuurlijke ventilatie als tocht gaan ervaren. Dan wordt er mechanisch geventileerd. Bij temperaturen hoger dan circa 21°C zal ook niet natuurlijk geventileerd worden omdat dan het gebouw gekoeld moet worden en de luchtbehandeling ingeschakeld is. Tijdens mechanische ventilatie wordt de hoeveelheid luchttoevoer geregeld op basis van de kwaliteit (CO2) van de lucht. Hierdoor wordt nooit meer geventileerd, dan strikt noodzakelijk.

De garage is voorzien van een hybride ventilatieconcept dat zoveel mogelijk gebruik maakt van natuurlijke ventilatie, door een schoorsteen met een windgek voor luchtafvoer en natuurlijke luchttoevoer openingen via de entree van de garage en openingen in de vloer. Mechanische ventilatoren zullen alleen dan ingeschakeld worden als de natuurlijke ventilatie niet voldoende is zodat er te allen tijde voldoende ventilatie geleverd kan worden.

De verwarming en koeling van de kantoren zullen plaatsvinden door klimaatplafonds. Het atrium en het restaurant worden verwarmd door (LT) vloerverwarming die in de zomer kan worden gebruikt als (HT) vloerkoeling. Het hele gebouw wordt verlicht door zeer energiezuinige LED verlichtingsarmaturen.

Water

Het regenwater wordt deels direct gebruikt voor de daktuinen, maar voor het grootste deel verzameld onder de trap van het voorplein. Deze buffer van regenwater wordt gebruikt voor spoeling van de toiletten, bevloeiing van de daktuinen en voor de sprinklerinstallaties. Het watergebruik wordt nog verder beperkt door toepassing van doorstroombegrenzers bij wastafels en dergelijke.

Proces en organisatie

- In december 2013 koopt Nationale Postcode Loterij het pand en wordt opdrachtgever voor de duurzame renovatie en uitbreiding van het gebouw, namens de Nationale Goede Doelen Loterijen. Alle medewerkers van de Nationale Goede Doelen Loterijen zijn gevraagd om mee te denken over de inrichting van het pand. Daarnaast worden de stakeholders uit de omgeving benaderd om mee te denken over de nieuwe huisvesting. De Nationale Postcode Loterij schakelt Cerius Projects in voor het projectmanagement.

- In 2014 worden negen architecten uitgenodigd om hun visie te geven op de opgave en om een voorontwerp te maken. Op basis hiervan wordt architect Benthem Crouwel geselecteerd om het ontwerp uit te werken. Begin 2015 worden de adviseurs geselecteerd die samen met de architect en het projectmanagement het ontwerpteam vormen. Het Voorlopig Ontwerp (VO) werd op 13 mei 2015 definitief en het Definitief Ontwerp (DO+) op 29 februari 2016.

- In het voorjaar van 2016 vindt de aanbesteding plaats op basis van het DO+. Vier aannemers worden hiervoor uitgenodigd, na een uitgebreide voorselectie uit acht aannemers. Bouwbedrijf J.P. van Eesteren wint de aanbesteding. Aannemer en ontwerpteam gaan samen in bouwteamverband het DO+ optimaliseren en verder uitwerken tot een werkbestek. Op basis van dit werkbestek wordt op 10 november 2016 de aannemingsovereenkomst getekend.

BREEAM-NL credits

Het project wordt volgens BREEAM-NL 2014 Nieuwbouw en Renovatie beoordeeld op de categorieën: management, gezondheid, energie, transport, water, materiaal, afval, landgebruik en ecologie en vervuiling. Gestreefd wordt naar een Outstanding kwalificatie op basis van de volgende creditscores:

  • Management: 16 punten uit maximaal 16 punten
  • Gezondheid: 10 punten uit maximaal 14 punten
  • Energie: 24 punten uit maximaal 26 punten
  • Transport: 12 punten uit maximaal 13 punten
  • Water: 7 punten uit maximaal 8 punten
  • Materiaal: 13 punten uit maximaal 17 punten
  • Afval: 7 punten uit maximaal 7 punten
  • Landgebruik en ecologie: 8 punten uit maximaal 11 punten
  • Vervuiling: 11 punten uit maximaal 12 punten

Kosten en baten

Vast stond dat voor het project een bestaand, leegstaand gebouw gekocht zou worden. De beslissing voor renovatie is genomen na uitgebreid onderzoek. Het volledig slopen en een nieuw pand neerzetten is niet goedkoper dan renovatie en uitbreiding van het bestaande pand. De baten zijn met name de duurzaamheidsbaten, vanwege het behoud van de bestaande constructies.

Tips voor een volgend project

- Zet duurzaamheid en de BREEAM certificering al in de initiatieffase op de agenda, zodat hierop van begin af gestuurd kan worden.

- Benoem zo spoedig mogelijk een adviseur duurzaamheid die tevens BREEAM Expert is of zorg dat het projectmanagement in deze fase deze discipline kan behartigen.

- Maak een Programma van Eisen voor Duurzaamheid waarin duidelijk omschreven is wat de duurzaamheidsvisie van de opdrachtgever is welke doelen per duurzaamheidsthema gerealiseerd moeten worden. Baseer daarop een passende BREEAM-NL ambitie voor de certificering. Dit stimuleert om bij ontwerpbeslissingen de juiste afwegingen te kunnen maken en voorkomt dat de BREEAM certificering een “punten-jacht” wordt.

- Selecteer architect en adviseurs die ervaring hebben met de BREEAM methode.

- Maak met alle betrokken partijen een quickscan om haalbare score en kosten in kaart te brengen met verdeling van verantwoordelijkheden, waardoor voor iedereen duidelijk is wat er verwacht wordt en wat de afspraken zijn.

- Selecteer in een vroeg stadium de assessor, zodat onduidelijkheden m.b.t. interpretaties vroegtijdig opgelost kunnen worden.

Wat kunt u winnen bij de VriendenLoterij?
* Geldprijzen van € 25.000,- en hoger kunnen verdeeld worden over meerdere winnaars. De auto’s worden getrokken op universum en uitsluitend uitgekeerd als deze op eindcijfercombinaties (7 cijfers) vallen van loten die meespelen. De verhouding tussen meespelende loten en het universum is 1:15. Auto's die niet vallen schuiven door naar de volgende trekking. Minimaal 1 keer per jaar valt de AutoJackpot. Voor meer informatie zie www.vriendenloterij.nl/winkans.